Regulación de Alojamientos Turísticos en Andalucía: Decreto 31/2024

Desde Mohedano Arquitectura, os explicamos las novedades introducidas por el Decreto 31/2024, una normativa que llega para actualizar y adaptar la regulación de viviendas de uso turístico, apartamentos turísticos y hoteles en Andalucía.

Esta nueva regulación se sitúa en el corazón de una realidad cambiante, donde la forma de viajar y alojarse ha evolucionado significativamente. En este artículo, desglosamos los principales objetivos y cambios estructurales del decreto, buscando ofrecer una visión clara y comprensible para todos.

¿Cuántos artículos conforman el Decreto y cuál es su enfoque? El Decreto consta de tres artículos, cada uno dedicado a regular un grupo turístico específico: viviendas de uso turístico, apartamentos turísticos y hoteles.

Especificaciones del decreto para viviendas de uso turístico

Este nuevo marco legal modifica ciertos aspectos del Decreto 28/2016 e introduce novedades que impactarán tanto a propietarios como a gestores de los alojamientos. Vamos a desglosar las claves de esta nueva regulación.

Cambios significativos y su impacto

Libertad ampliada para propietarios y gestores

La anterior limitación que impedía a una persona ser titular o explotador de más de dos viviendas se elimina, abriendo la puerta a una mayor flexibilidad en la gestión de propiedades destinadas al turismo. Sin embargo, se mantiene que para clasificar un conjunto de unidades de alojamiento como «apartamentos turísticos» es necesario contar con más de dos unidades.

Restricciones e imposibilidad para las viviendas de este tipo

No podrán ser viviendas de uso turístico las siguientes:

• Viviendas protegidas.
• Unidades en edificios donde los estatutos comunitarios prohíban explícitamente la actividad de alojamiento turístico.
• Alojamientos que deben ocupar de manera integral o parcial edificios destinados a este fin.
• Viviendas en situaciones de asimilado fuera de ordenación que no pueden obtener la licencia de ocupación necesaria.

El Decreto también contempla el permitir que los Ayuntamientos establezcan limitaciones en el número máximo de viviendas de uso turístico en distintas áreas, siempre justificadas por razón imperiosa de interés general y comunicadas de forma clara y objetiva.

En relación a quién puede explotar una vivienda, se clarifica que tanto personas físicas como jurídicas pueden gestionar viviendas de uso turístico bajo el paraguas de la figura de empresa explotadora, siempre que se registren como tal, llevando la responsabilidad ante la administración y los usuarios.

Requisitos de capacidad, distribución y confort

Capacidad máxima y distribución por habitaciones:

• Se mantiene la capacidad máxima de alojamiento en quince plazas para viviendas completas y seis plazas para alquileres por habitaciones. Esta medida busca evitar la sobresaturación de ocupantes y garantizar la comodidad.
• Para las viviendas de uso turístico por habitaciones, se introduce un límite de cuatro plazas por habitación, con un máximo de dos plazas en litera, con el objetivo de evitar configuraciones de baja calidad, similares a las de un «barracón».
• En las viviendas completas, se permite el uso de sofá-cama para dos personas, contabilizándose dentro del límite máximo de ocupantes permitido.

Requisito de empadronamiento:

• Para las viviendas de uso turístico por habitaciones, se requiere que haya una persona física, ya sea el titular o el explotador, empadronada en la vivienda. Esta medida busca asegurar una gestión responsable y cercana del alojamiento turístico.

Dimensiones mínimas y distribución de espacios:

• La dimensión mínima construida es de 14 m² por plaza y de uso principal de 25 m² según conste en Catastro, o la determinada por el planeamiento urbanístico si fuera diferente.

Requisitos sanitarios y de ventilación:

• Las viviendas deben contar con al menos dos baños si el número de plazas supera las cinco y tres baños si se superan las ocho plazas, buscando así mejorar la comodidad y la privacidad de los huéspedes.
• Se exige que dormitorios y salones tengan ventilación directa al exterior o a patios ventilados y que cocinas y baños dispongan de ventilación directa o forzada, asegurando así una adecuada calidad del aire interior.

Calefacción y refrigeración:

• Se mantiene la exigencia de contar con sistemas de calefacción y refrigeración en salones y habitaciones para garantizar el confort térmico de los huéspedes durante su estancia, adaptándose a las necesidades estacionales.

Información y normas de convivencia:

• Se debe informar a los huéspedes sobre las normas de convivencia de la comunidad de propietarios, restricciones específicas (como la admisión de mascotas o zonas de fumadores) y las normativas locales en materia de protección del medio ambiente contra ruidos y vibraciones. Además, se requiere colocar un plano de evacuación en la puerta de la vivienda, en caso de que exista para la comunidad de vecinos del inmueble.

Los plazos para adaptarse

Los plazos para adaptarse a la nueva normativa por las viviendas turísticas se regulan en las disposiciones adicionales primera a tercera:

• PRIMERA. Un año desde la entrada en vigor (veinte días hábiles después de su publicación, 4 de marzo) para adaptarse a determinados requisitos de las viviendas inscritas y, seis meses para comunicar los periodos de funcionamiento.
• SEGUNDA. Cuando las plazas inscritas no coincidan con lo establecido en el Decreto 28/2016, las personas titulares de la explotación de las viviendas deberán declarar al Registro de Turismo de Andalucía, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este decreto, el número que corresponda en función de la dimensión mínima construida y el número de baños disponibles.
• TERCERA. Fija seis meses como plazo para cambiar la titularidad en la explotación de las viviendas inscritas a favor de las empresas explotadoras.

Nuevas regulaciones para apartamentos turísticos

El Decreto también introduce modificaciones significativas en la regulación de apartamentos turísticos. A continuación desarrollamos los cambios más significativos en este tipo de alojamientos.

Modificaciones en la ubicación y gestión

Uno de los cambios más destacados del decreto afecta directamente a la disposición de apartamentos turísticos. Ahora, se establece que los apartamentos turísticos deben estar ubicados en inmuebles contiguos dentro de una misma urbanización o núcleo residencial con instalaciones o servicios comunes. Esta medida busca fomentar una mejor gestión y control de los apartamentos turísticos, asegurando una experiencia más cohesiva y satisfactoria para los huéspedes.

Además, se eliminan los requisitos específicos según la modalidad de playa o rural, lo que simplifica el proceso de regulación y hace que sea más uniforme en toda la región. Esta medida elimina barreras y facilita la operación de los establecimientos en diferentes entornos turísticos.

Simplificación de requisitos y mejora de la calidad

Otro cambio importante es que, con la nueva ley, no es necesario tener un conserje o recepción física para ciertas categorías de apartamentos turísticos. Sin embargo, se establece la obligatoriedad de tener recepción, aunque esta pueda ser virtual o electrónica en algunos casos. Esta medida busca mantener un nivel adecuado de atención al cliente, al tiempo que se adapta a las nuevas tecnologías y modelos de gestión.

Además, se modifican los horarios de acceso (15:00h) y salida (11:00h), lo que podría afectar la logística de los establecimientos turísticos y los tiempos de limpieza y preparación de las unidades entre huéspedes.

Muy importante la nueva redacción completa a los Anexos I y II que regulaban los requisitos mínimos con una nueva regulación extensa. Los apartamentos ya inscritos tendrán un año para adaptarse.

Adaptación a la nueva normativa: Servicios de Mohedano Arquitectura

En Mohedano Arquitectura ofrecemos servicios especializados que ayuden a nuestros clientes a adaptarse a la nueva normativa de manera efectiva. Con el Decreto 31/2024 en mente, entendemos la importancia de realizar estudios de compatibilidad para evaluar cómo estas regulaciones afectan a las propiedades existentes y qué ajustes son necesarios para cumplir con los requisitos legales.

Estudios de compatibilidad para alojamientos turísticos

Nuestros estudios de compatibilidad se centran en analizar detalladamente las características de cada propiedad en relación con las disposiciones de las nuevas regulaciones. Evaluamos aspectos como la capacidad de las viviendas de uso turístico o la disposición y equipamiento de los apartamentos turísticos. A partir de este análisis, identificamos los ajustes obligatorios que deben realizarse para cumplir con la normativa vigente.

Si necesitas que nuestro equipo de expertos realice un estudio en tu vivienda o apartamento, contáctanos.